Você sabia que cerca de 50% dos imóveis existentes no Brasil estão irregulares?
Isso mesmo. Muitos imóveis têm algum tipo de irregularidade. Segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, dos 60 milhões de domicílios urbanos no país, 30 milhões deles não têm escritura. A informalidade dos imóveis não distingue classes sociais: vai de favelas a condomínios de luxo. As causas da situação irregular também são diversas, indo desde as invasões a loteamentos que foram criados à revelia da lei; ou porque não foram aprovados e registrados, ou porque foram vendidos de forma ilegal.
Todavia, não há motivos para se desesperar; nem tudo está perdido. Você pode regularizar a situação de seu imóvel, caso ele esteja irregular.
PANORAMA HISTÓRICO DO REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL
O Registro Imobiliário no Brasil tem sua origem fixada pela Lei 601, de 18/09/1850 e seu Regulamento 1.318, de 30/01/1854, quando a POSSE passou a ser reconhecida perante o Vigário da Igreja Católica. Por isso, essa lei passou a ser conhecida por “Registro do Vigário” e se fazia na freguesia da situação do imóvel.
O objetivo desse registro era diferenciar o imóvel público do imóvel particular, porém, apenas de forma declaratória. Em 1890 surgiu nosso primeiro sistema que produzia atos com efeito constitutivo – o sistema Torrens – que era, entretanto, de caráter facultativo.
A partir do Código Civil de 1916, o país adotou um Sistema Registral MISTO, ou seja, produzia atos com efeitos constitutivo e declarativo e de caráter universal e obrigatório. Também no Código Civil de 1916, em seu art. 530, a TRANSCRIÇÃO DO TÍTULO HÁBIL, no registro imobiliário, onde localizava-se o imóvel, passou a ser uma exigência para a aquisição da propriedade imóvel.
Por muito tempo o sistema de transcrição vigorou em nosso país, até que veio uma nova forma de registro, mais segura e mais completa, que é o sistema de matrícula.
Podemos comparar esse documento com a certidão de nascimento de uma pessoa. Na matrícula consta todas as informações referente ao imóvel como: seu número de registro, localização na quadra, medidas do imóvel, com qual imóvel ele faz divisa, o nome do proprietário, se o imóvel é urbano ou rural, bem como registros e averbações pertinentes ao imóvel. Tudo de forma cronológica.
A grande maioria dos imóveis em nosso país ainda permanece em situação irregular, ou seja, sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis e, permanecendo nessa situação o proprietário, possuidor, adquirente, pode vir a ter grandes dificuldades, a famosa “dor de cabeça”, no momento em que for fazer uma venda, doação, dar em garantia, ou outro negócio que venha utilizar o imóvel.
A partir do Código Civil de 1916, o qual regulamentou a matéria registral, mostrou que a segurança jurídica da propriedade para o proprietário, se dá com o devido registro da propriedade imóvel; nesse contexto surgiu a famosa frase popular que tanto conhecemos: “Quem não Registra, não é dono”. Nesse viés, a lei brasileira colocou-se entre as mais adiantadas legislações sobre o tema.
O Código Civil de 2002, manteve toda a disciplina consagrada pelo Código Civil de 1916 relativa ao Sistema Registral, especialmente no que tange ao caráter constitutivo do Sistema Registral, mantendo, assim, o modelo bem-sucedido.
O sistema constitutivo, como o próprio nome diz: constitui direito ao proprietário do imóvel; esta é a vocação do Registro Imobiliário: conferir segurança jurídica à fruição dos direitos imobiliários e à realização dos negócios que envolvam imóveis.
OBJETIVO DO REGISTRO DE IMÓVEIS
O objetivo e função do cartório de registro de imóveis é bem simples: realizar o arquivamento do histórico completo dos imóveis, registrando todos os dados de propriedade de maneira segura e autêntica. Dessa maneira, qualquer pessoa que precise de informações de um imóvel, tem um lugar confiável e seguro para consultar.
O sistema brasileiro adotou o sistema de título mais registro, ou seja, é por meio do Registro do Título no Registro de Imóveis que o título terá seu efeito constitutivo.
Os títulos mais conhecidos são: as escrituras públicas, contratos particulares, sentenças judiciais, entre outros.
Com o devido registro no Registro de imóvel os títulos produzirão seus efeitos perante a sociedade, que são: publicidade e a constituição de direitos.
Muitas vezes as pessoas completam a primeira fase quando compram um imóvel, ou seja, fazem a escritura pública perante o tabelião, fazem um contrato de compra e venda particular ou mesmo tem uma sentença judicial favorável, por exemplo: formal de partilha; usucapião, na qual a pessoa é declarada proprietária do imóvel; e acredita que tudo está resolvido. É aí que mora o perigo.
Se a pessoa não leva o título ao Registro de Imóveis para que ele tenha a eficácia necessária, pode ser que em algum momento futuro, venha a ter problemas em sua propriedade. Não porque o(s) título(s) não é (são) válido(s), mas por falta de eficácia. Essa eficácia se dá por meio do Registro do Título na matrícula do imóvel junto ao Registro de Imóveis.
DA MATRÍCULA DO IMÓVEL
A matrícula como já dito, é a Certidão de Nascimento do imóvel, ela é o transporte de dados jurídicos para um único documento do imóvel. Nela constará todos os atos que dizem respeito a ele, como os registros, averbações.
Os registros dizem respeito aos atos principais, ou seja, atos que conferem direitos, atos que transmitem direitos reais. Por exemplo: são registrados na matrícula do imóvel: A Escritura Pública de Compra e Venda, Formal de Partilha, Doação, Usufruto, sentença declaratória da usucapião etc.), assim, como atos que vão constituir ônus para o imóvel, por exemplo: a Hipoteca, Penhora, Alienação Fiduciária etc.
As averbações dizem respeito aos atos secundários, alterações que ocorrem no imóvel, ou seja, atos acessórios, que cancelam, modificam, extinguem algum direito ou conteúdo do registro. Por exemplo: construção ou demolição de cômodos; alterações de estado civil das pessoas que constam na Matrícula do Imóvel, como em casos de óbito, casamento ou divórcio, calção e da cessão fiduciária de direitos relativos ao imóvel.
Existem muitas outras situações que podem ser registradas e averbadas na matrícula do imóvel, basta ver o art. 167 da lei 6.015 (lei de Registros Públicos).
Acontece que por “N” motivos as pessoas acabam por não seguir os procedimentos corretos de registro e os imóveis acabam por ficar em situação irregular causando inúmeros dissabores.
Vimos acima algumas situações que devem constar na matrícula do imóvel para que ele esteja regularmente registrado e o proprietário tenha certeza de que o imóvel é seu.
Como dito no início, nem tudo é perfeito e muitos imóveis em nosso país estão irregulares e necessitam de correções.
Existem algumas situações em que o imóvel se encontra que podem ser regularizadas de forma extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis, sem ter que acionar o poder judiciário.
As irregularidades variam muito. Alguns imóveis possuem matrícula, porém, faltam nessas matrículas alguns registros, bem como algumas averbações.
DA RETIFICAÇÃO DE ÁREA
Uma das irregularidades que pode ser resolvida diretamente no Registro de imóveis é a retificação de área.
A retificação de área é o procedimento por meio do qual é feita a adequação da descrição do imóvel constante no texto do Registro de Imóveis com a realidade do terreno, sempre respeitando as áreas públicas e os limites dos imóveis confrontantes.
A retificação de área deve ser feita quando a descrição da propriedade presente na sua Matrícula no Registro de Imóvel for, de alguma forma, omissa; não contendo informação necessária; imprecisa ou não condizente com a realidade.
A situação mais comum nos imóveis, diz respeito às suas medidas perimetrais, principalmente nos imóveis rurais, pois, antigamente as medições não seguiam um padrão. Muitas vezes os próprios proprietários mediam suas terras da forma que achavam ser correta.
Em que pese pareça ser algo complicado, a retificação de área não é um “bicho de 7 cabeças” e pode ser resolvida diretamente no Registro de Imóveis. Basta apresentar a documentação exigida em lei, protocolar o pedido e aguardar que a retificação seja feita e registrada.
É possível que alguns imóveis não tenham matrículas registradas no Registro de Imóveis, permanecendo no sistema de transcrição. Aparentemente isso não é um problema, porém, o problema geralmente aparecerá quando o proprietário falece e os herdeiros fazem a partilha de forma autônoma entre si e posteriormente os primeiros herdeiros falecem e os novos herdeiros querem regularizar seus quinhões. Aí vem a importância de se ter o imóvel regularmente matriculado, onde constará todo o seu histórico, tornando mais fácil as ações posteriores.
No que tange ao inventário, importante salientar que hoje ele pode ser feito diretamente nos Cartórios de notas ou tabeliões, desde que não haja menores envolvidos e os herdeiros estejam de comum acordo com seus quinhões. Obs. Mesmo nesse caso é necessário a presença de um advogado.
Uma outra forma muito conhecida de se regularizar o imóvel é por meio da usucapião. A usucapião em regra é proposta perante uma das varas da justiça civil. Entretanto, ela também pode ser requerida junto aos cartórios de notas e tabeliões. A exemplo do inventário é necessário que esse pedido seja feito por meio de advogado. Este documento declara que a pessoa é dona do imóvel. Com esse título em mãos, deve-se ir ao Registro de Imóveis para registrar e tornar eficaz o título.
É possível também, regularizar áreas que não foram devidamente loteadas. Por exemplo as invasões, onde as próprias pessoas delimitam seu espaço, constroem sua casa e ali permanecem ou ainda de loteamentos irregulares. Essas situações são mais comuns nas áreas urbanas, quando o crescimento acontece de forma desordenada.
REGULARIZAÇÃO EXTRAJUDICIAL POR MEIO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: imóvel em área de invasão
Num determinado lugar distante do centro da cidade, Beltrano tomou posse de boa-fé de um terreno urbano; esse terreno fazia divisa com outros 02 terrenos. Beltrano cercou os lados abertos e demarcou a área, construiu uma casa e passou a exercer posse como se dono fosse. Passados quase 10 anos, Beltrano decidiu regularizar o imóvel, como Beltrano deve proceder para resolver esse problema?
Primeiro de tudo Beltrano deve contratar um topógrafo, devidamente habilitado junto ao CREA, para fazer um mapa do terreno demonstrando o seu tamanho real, quem são seus vizinhos (confrontantes) e o memorial descritivo com as coordenadas do terreno.
Com esse documento, Beltrano conversará com seus vizinhos e pegará uma declaração de cada um dizendo que concorda com as divisas constantes no mapa e no memorial, afirmando que não se opõem ao pedido de usucapião por Beltrano.
Com essa documentação acompanhada de seus documentos pessoais (RG, CPF), Beltrano, de acordo com a lei, deverá ir ao Cartório de Notas, fazer uma Ata Notarial. Depois de pronta, essa Ata deve ser levada para registro no Registro de Imóveis, onde será protocolado e após análise do registrador, ele vai registrar o imóvel em nome do requerente, no nosso exemplo em nome de Beltrano.
Para deixarmos bem claro, os documentos necessários para a usucapião extrajudicial são: Mapa do imóvel com Memorial Descritivo (feito por topógrafo habilitado no CREA); Declaração dos vizinhos concordando com as medidas, afirmando que não se opõem ao pedido; documentos pessoais do requerente (RG, CPF). Além desses documentos, porém, não menos importante, deve-se tirar certidões negativas de débitos municipais, Certidões nos cartórios distribuidores, outros documentos que comprovem a posse do imóvel, como por exemplo Conta de luz, água etc.
REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL JUDICIAL
Para se regularizar um imóvel na esfera judicial é necessário que haja um litígio, uma discordância entre as partes envolvidas referente aos imóveis.
Podemos usar como exemplo também a usucapião, porém esta será ordinária (art. 1242 do Código Civil).
Pensemos o seguinte: a pessoa compra um imóvel por meio de contrato de compra e venda particular, ou mesmo por escritura pública, porém deixa esse título guardado e não leva ao registro de imóveis acreditando que com isso é dono do imóvel.
Para resolver essa situação o possuidor, como é conhecido, deverá ajuizar uma ação de usucapião, para que, por meio de uma sentença judicial, seja declarado dono do imóvel. Devendo levar essa sentença ao Registro de Imóveis para o devido registro. Então o possuidor passa a ser dono legítimo do imóvel.
Documentos necessários: O contrato de compra e venda ou escritura pública de compra e venda; RG, CPF, conta de luz, mapa do imóvel com memorial descritivo, certidões do imóvel.
Em ambos os casos apresentados acima, o requerente deverá contratar um advogado.
CONCLUSÃO
Vimos neste pequeno artigo que muitos imóveis em nosso país ainda estão irregulares perante a lei. Vimos também algumas das formas de regularização, em especial e mais comum em área Rural a retificação de área.
Contudo, seja qual for a irregularidade que recaia sobre o imóvel ela pode ser regularizada e principalmente de forma extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis, minimizando o gasto de tempo e dinheiro.
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