A própria origem da palavra usucapião significa “tomar para si ou adquirir pelo uso”.
Assim, a usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem, seja móvel ou imóvel, após usá-lo por certo período e desde que atenda a algumas condições.
No presente artigo, iremos limitar nossos estudos à usucapião de bem imóvel.
COMO FUNCIONA A USUCAPIÃO?
Existem diferentes tipos de usucapião e cada uma tem suas especificidades. Porém, em geral, a usucapião tem como objetivo conferir uma função social à propriedade.
Assim, quando uma pessoa se depara com um imóvel ou terreno abandonado pelo proprietário, e passa a fazer uso desse bem, seja para moradia ou para trabalho, cuidando como se fosse dono, após um determinado período, é possível entrar na justiça para obter a propriedade do bem.
Assim, a usucapião é uma forma de aquisição de direitos sobre a propriedade, e sua característica particular é que a pessoa se torna dona por ter passado determinado tempo na posse pacífica e mansa daquele bem.
Pode ser requerida judicial ou extrajudicialmente.
Requisitos da usucapião judicial
Por mais óbvio que pareça, é importante mencionar, que na mesma medida em que há aquisição de propriedade em favor daquele que requer a usucapião, há também, perda da propriedade do antigo proprietário, o que justifica a necessidade do atendimento à alguns requisitos para a concessão da usucapião, em qualquer modalidade ou espécie. São os requisitos:
- Posse com intenção de dono (Animus domini): trata-se do comportamento como dono ou proprietário do bem. Não basta estar de posse do bem, mas é necessário que a pessoa se comporte como dono, ou seja, arque com os custos rotineiros, faça manutenção, se apresente como proprietário;
- Posse mansa e pacífica: O indivíduo que ocupou o imóvel deve ser seu possuidor sem que o proprietário do imóvel tenha contestado sua permanência nele. Em outras palavras, o dono não pode ter se manifestado de nenhuma forma contrária à posse, que deve ser pacífica;
- Posse contínua e duradoura: deve haver um período de tempo com a posse sem oposição. Esse período varia para cada espécie de usucapião.
Existem outros requisitos particulares de cada espécie de usucapião, no entanto, reforço que os listados acima são comuns a todos os tipos.
Tipos de usucapião de bens imóveis
Sabemos que os bens imóveis são fonte de inúmeros conflitos no Brasil, tanto pela sua importância social, quanto pela existência de inúmeros imóveis em situação irregular. A usucapião de bens imóveis pode ocorrer das seguintes formas:
- Ordinária
Além do animus domini e da caracterização da posse mansa e pacífica, nessa espécie de usucapião, é necessária a comprovação de posse contínua pelo período mínimo de 10 anos, existência de boa-fé e de um justo título.
A boa-fé e o justo título, exigidos para a usucapião ordinária, implicam dizer que o ocupante ingressou no imóvel como se dono fosse, de maneira lícita, com a crença de que é legítimo possuidor para exercer domínio sobre o imóvel. O justo título diz respeito à existência de um ato/documento/contrato podendo ser, como por exemplo, uma promessa de compra e venda entre o possuidor e o antigo possuidor/proprietário do imóvel, um contrato de cessão de direitos, entre outros documentos que justifiquem o exercício da posse de boa-fé.
ATENÇÃO, o prazo da usucapião de bem imóvel ordinária pode ser reduzido para 5 anos, se o imóvel houver sido adquirido, mediante pagamento, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores tenham estabelecido lá sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
- Extraordinária
Além do animus domini e da caracterização da posse mansa e pacífica, nessa espécie de usucapião, é necessária a comprovação de posse contínua pelo período mínimo de 15 anos. Como podemos ver, para a usucapião extraordinária não são necessários justo título nem boa-fé.
ATENÇÃO, o prazo da usucapião de bem imóvel ordinária pode ser reduzido para 10 anos, se o possuidor tiver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo nele.
- Especial
A usucapião especial, por sua vez, subdivide-se em 5 subespécies, quais sejam:
- Urbana
Os requisitos para a usucapião especial urbana são, além do animus domini, e da caracterização da posse mansa e pacífica, a comprovação de posse contínua pelo período mínimo de 5 anos, a utilização do imóvel como moradia, o imóvel precisa ter tamanho de até 250m² em área urbana, não ser proprietário de outro imóvel, e não ter tido reconhecida esta forma de usucapião anteriormente.
- Rural
Os requisitos para a usucapião especial rural são, além do animus domini, e da caracterização da posse mansa e pacífica, a comprovação de posse contínua pelo período mínimo de 5 anos, a utilização do imóvel como moradia, o imóvel precisa ter tamanho de até 50 hectares em área rural, não ser proprietário de outro imóvel.
- Coletiva
Os requisitos para a usucapião especial coletiva são, além do animus domini, e da caracterização da posse mansa e pacífica, a comprovação de posse contínua pelo período mínimo de 5 anos, a utilização do imóvel como moradia, o imóvel precisa ter tamanho de até 250m², não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.
A usucapião especial coletiva é muito semelhante à urbana, diferindo apenas aqui é que a propriedade será dividida entre diversas pessoas.
- Indígena
Os requisitos para a usucapião especial indígena são, além do animus domini, e da caracterização da posse mansa e pacífica, a comprovação de posse contínua pelo período mínimo de 10 anos, e o imóvel precisa ter tamanho de até 50 hectares.
- Familiar
Os requisitos para a usucapião especial familiar são, além do animus domini, e da caracterização da posse mansa e pacífica, a comprovação de posse contínua pelo período mínimo de 2 anos, a utilização do imóvel como moradia, o imóvel precisa ter tamanho de até 250m², não ser proprietário de outro imóvel e a caracterização do abandono do lar pelo outro cônjuge.
Essa modalidade de usucapião visa proteger o cônjuge que fica no imóvel, com seus ônus, uma vez abandonado pelo outro cônjuge.
Causas impeditivas
Existem algumas hipóteses em que não será possível requerer a usucapião, são essas, entre outras, quando requerida:
- Entre cônjuges, na constância do matrimônio;
- Entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder;
- Entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
- Contra os incapazes de que trata o art. 5° do Código Civil;
- Contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados, ou dos Municípios;
- Contra os que se acharem servindo na armada e no exército nacionais, em tempo de guerra.
A usucapião extrajudicial
Para que seja possível pedir a usucapião extrajudicialmente, é necessário o preenchimento dos seguintes requisitos:
- A coisa hábil ou suscetível de usucapião
Inicialmente, deve ser verificado se a coisa é suscetível de usucapião, posto que os bens públicos não se sujeitam a esta forma de aquisição de propriedade.
- A posse
Além do animus domini e da caracterização da posse mansa e pacífica, é necessária a comprovação de posse contínua e ininterrupta.
- O decurso do tempo
Com relação ao decurso do tempo, frisa-se que este é contado por dias e não por horas, iniciando-se ao dia seguinte ao da posse. Sendo assim, não conta o primeiro dia, mas conta o último.
- O justo título e a boa-fé
A boa-fé e o justo título, implicam dizer que o ocupante ingressou no imóvel como se dono fosse, de maneira lícita, com a crença de que é legítimo possuidor para exercer domínio sobre o imóvel. O justo título diz respeito à existência de um ato/documento/contrato podendo ser, como por exemplo, uma promessa de compra e venda entre o possuidor e o antigo possuidor/proprietário do imóvel, um contrato de cessão de direitos, entre outros documentos que justifiquem o exercício da posse de boa-fé.
Quais os documentos necessários para usucapião extrajudicial?
- Requerimento assinado por advogado;
- Ata notarial de posse: Esta ata, lavrada por tabelião, atesta qual é o tempo de posse da pessoa no imóvel. Pode ser acrescentado, para completar o tempo necessário, em alguns casos, o tempo de posse dos antecessores.
- Planta e Memorial descritivo: Esses documentos são necessários para mensurar a dimensão do imóvel. A Planta representa uma vista superior da base do imóvel e no seu entorno e o memorial descritivo mostra as medidas e coordenadas geográficas do imóvel, além de outros dados técnicos.
- Certidões negativas: Deverão ser obtidas na comarca do imóvel.
- Justo título: O justo título é aquele que comprova a posse do imóvel. Podemos citar como exemplos, um contrato de compra e venda, uma declaração de posse, o pagamento de taxas e impostos do imóvel, bem como outros diversos documentos que liguem o possuidor ao imóvel.
Conclusão
Por todo o exposto, podemos verificar que é essencial contratar um advogado especialista para pedir a usucapião, tanto extrajudicial quando judicialmente.
