Imagine esta cena: você está ansioso para mudar para uma nova casa e, ao receber o contrato de locação, se depara com diversas taxas e tarifas a serem pagas pelo locatário. Ou você se dirige à uma imobiliária e se vê coagido a pagar diversas taxas apenas para ter sua documentação analisada, diante da necessidade por um imóvel. Você, como Locatário, é obrigado mesmo a pagar por tudo isso?
Tenho certeza de que você se identifica ou conhece alguém que tenha passado por isso. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) descreve como os Contratos de Locação devem ser firmados e trata sobre essas taxas, ainda que sua cobrança se dê no momento da negociação.
Abaixo, segue alguns exemplos:
O que pode e o que não pode ser cobrado do Locatário nos Contratos de Locação Residencial:
- Taxa de Reserva de Imóvel
Logo após a visita, é costume de algumas imobiliárias cobrarem a chamada Taxa de Reserva para que o imóvel não seja disponibilizado para outro interessado, não permitir que outras pessoas vejam ou apresentem documentações ao mesmo tempo.
A Lei do Inquilinato não dispõe especificamente sobre ela, mas é entendimento do CRECI, órgão regulamentador das imobiliárias e corretores, que se trata de uma cobrança ilegal.
Ao negociar sua locação, caso não tenha a isenção, insista pelo abatimento do valor no pagamento do primeiro ou aluguel ou, não havendo o aceite da locação, que o valor seja restituído.
- Taxa referente à locação de imóvel
Quando intermediada por imobiliária, é prática comum a exigência de avaliação de cadastro junto aos órgãos de proteção de crédito, como SERASA, SPC e outros, bem como pesquisas de eventuais processos judiciais para maior segurança ao locador.
Essas buscas e consultas possuem custo e normalmente este é repassado ao locatário, mas de forma indevida.
As taxas para aferição de idoneidade, tanto do locatário como eventuais fiadores, e demais consultas, bem como para elaboração de contrato de locação e outros documentos, são de responsabilidade do locador, conforme o artigo 22, inciso VII da Lei do Inquilinato.
Ainda, a lei não permite que a cobrança seja repassada ao locatário.
Isto porque não se trata de um item essencial para que a locação aconteça, mas sim uma mera liberalidade do locador visando trazer-lhe maior segurança no momento da contratação e evitar possível inadimplemento.
Não havendo aceite de isenção da taxa, a simples troca de e-mails e/ou documento fornecido pela imobiliária é suficiente para abertura de processo administrativo junto ao CRECI da cidade.
- Taxa de Administração de Imóvel:
A Taxa de Administração de Imóvel, como o próprio nome diz, é a taxa cobrada pela imobiliária ou corretor com o fim de administrar o imóvel, contemplando serviços que visam facilitar a locação pelo proprietário do imóvel.
Essa taxa costuma abranger serviços como divulgação dos imóveis disponíveis para locação em redes sociais e sites próprios, publicidade em portais imobiliários, assistência jurídica e cobrança em caso de inadimplência, elaboração de documentos pertinentes à locação, dentre outros, variando para cada imobiliária ou profissional.
Este é um serviço contratado pelo proprietário e então locador e, portanto, deve ser este o responsável por arcar com as despesas.
Porém, é recorrente à tentativa de repasse ao locatário pelo pagamento desse serviço. A lei do inquilinato deixa claro se tratar de uma responsabilidade do locador, não havendo opção de repasse ao locatário pelo seu pagamento.
- Elaboração de Laudo de Vistoria Inicial:
O Laudo de Vistoria Inicial é o documento que faz parte do contrato de locação e descreve, de forma minuciosa, as condições iniciais do imóvel.
Faz-se necessária a descrição de eventuais defeitos, tipo de pintura e cor existentes e, principalmente, a existência ou não de acessórios e móveis.
Este documento é de suma importância no processo de locação, uma vez que é a base para avaliação do imóvel no momento da devolução, exigindo-se do locatário a devolução do imóvel nas mesmas condições iniciais, salvo deterioração decorrente do uso normal do imóvel
A Lei do Inquilinato determina ser de responsabilidade do locador o fornecimento desse documento ao locatário quando este o solicita, conforme disposto no artigo 22, V, da Lei do Inquilinato.
Sendo obrigação legal o fornecimento deste documento, é flagrantemente ilegal cobrar seus custos do locatário, ainda que tal vistoria seja efetuada por terceiro contratado pelo locador ou pela imobiliária.
A maneira como a tal vistoria foi elaborada não importa. Portanto, eventual custo para a elaboração do laudo de vistoria é de responsabilidade exclusiva do locador, não podendo este ou quem o represente, repassar a despesa para o Locatário.
A insistência pela cobrança dessa taxa é passível de reclamatória também junto ao CRECI e, posteriormente ou em paralelo, solicitar judicialmente a restituição em dobro, nos termos do artigo 940 do Código Civil.
- Seguro Contra Incêndio:
O já mencionado artigo 22 da Lei do Inquilinato, que descreve as responsabilidades do Locador, determina ser dele a responsabilidade do pagamento do seguro contra incêndio. Este seguro mencionado na Lei do Inquilinato visa salvaguardar danos especialmente estruturais em caso de fogo e outros desastres naturais, e não os móveis que guarnecem o imóvel, em especial os do locatário.
Porém, o inciso VIII dispõe ser possível o repasse da responsabilidade ao locatário, desde que descrito em contrato.
Dessa forma, faz-se necessária a análise contratual para determinar a quem recairá a responsabilidade do pagamento.
A contratação do seguro costuma ser feita de forma anual. Caso o Locatário seja responsável e opte pela rescisão do contrato de locação antes do término da aplicação da apólice, o Locatário não terá direito à restituição do período já pago, mas não utilizado.
Os termos da apólice do seguro, tais como beneficiário e o valor, também devem ser acordados entre as partes. Costuma-se considerar o valor venal do imóvel para o valor e, em casos de locação intermediadas por imobiliárias, consegue-se parcelamento do pagamento.
- Tributos e Impostos (IPTU):
Assim como o seguro incêndio, a lei determina ser de responsabilidade do locador o pagamento das taxas, tributos e impostos que recaem sobre o imóvel, podendo transferir ao locatário mediante determinação contratual.
Os Tributos e Impostos devem ser cobrados apenas pelo período em que se deu a locação. Assim, se, por exemplo, o locatário opta pelo pagamento da taxa única do IPTU e rescinde o contrato antes do término do ano, é cabível a solicitação de restituição do valor pago a maior.
O mais comum dos impostos repassados ao locatário é o IPTU, mas outros podem ser aplicados, de acordo com o município e Estado.
Vale ressalvar que a Taxa de Lixo ou Coleta de Resíduos Sólidos, diferindo a nomenclatura a depender do município, não se enquadra nesta situação. Esta é tida como uma despesa ordinária, ou seja, de uso do imóvel. Ao residir no imóvel, o locatário faz uso do serviço de coleta de lixo e, consequentemente, deve se responsabilizar pelo pagamento.
- Fundo de Conservação de Imóvel (FCI):
O Fundo de Conservação de Imóvel é comumente aplicado em contratos em que possuem imobiliária como intermediadora e administradora do imóvel.
Trata-se do pagamento mensal de taxa fixada perante percentual do valor do aluguel, a ser retido em conta da imobiliária e, ao final da locação, deverá ser corrigido pelo índice da poupança ou outro índice fixado em contrato. Este valor poderá ser utilizado para abatimentos finais, como aluguel e demais encargos, ou ainda para suprir eventuais danos no imóvel.
Não havendo valores devidos pelo Locatário, o Fundo de Conservação do Imóvel deverá ser restituído ao Locatário, acrescido dos eventuais rendimentos tidos no período.
Esta cobrança não encontra embasamento legal específico sobre. Porém, os doutrinadores brasileiros dispõem que a exigência da cláusula de conservação do imóvel e a cobrança de valores para, no momento da restituição do imóvel garantir os devidos reparos, se assemelham à garantia contratual da caução mas feita de forma parcelada.
Caso a locação já possua garantia, tal como Fiador, Seguro Fiança, Título de Capitalização ou Depósito Caução, haveria um impedimento legal dela utilização também do Fundo de Conservação de Imóvel.
Segundo o artigo 37, parágrafo único da Lei do Inquilinato, o Locador não pode exigir duas garantias num mesmo contrato, sendo possível, inclusive, de contravenção penal.
Dessa forma, a cobrança do Fundo de Conservação de Imóvel é ilegal caso haja uma garantia já determinada em contrato.
Essa cobrança costuma ser facultativa perante as imobiliárias e passível de fácil negociação.
- Água, Luz e demais contas de consumo:
Em se tratando de contas de consumo dos moradores do imóvel, estas devem ser pagas pelo locatário. Aqui se inclui consumo de água, energia elétrica, gás, tv por assinatura, internet, telefone, dentre outros.
Em imóveis mais antigos, o Locatário poderá se deparar com leitores únicos para diversas unidades. Nestes casos, novamente, é importante acordar com o proprietário do imóvel como se dará a cobrança mensal. Pode-se, por exemplo, acordar pela divisão pelo número de unidades, ou proporcional ao número de moradores de cada imóvel.
- Taxa de Condomínio:
A Lei do Inquilinato divide as taxas de Condomínio em ordinárias e extraordinárias.
Por ordinárias, entende-se as despesas necessárias para administração do condomínio, ou seja, tudo que for referente aos gastos necessários para manter a estrutura oferecida ao condômino.
A lei do inquilinato relaciona o que são estas despesas no parágrafo primeiro do artigo 23. Abaixo vejamos alguns gastos definidos como despesas ordinárias:
- Água, esgoto, luz e força utilizadas nas áreas comuns do condomínio;
- Manutenção de elevadores e interfones, equipamentos hidráulicos, eletrônicos e mecânicos;
- Manutenção de área de lazer, como quadras, piscinas, e outras área de uso comum.
- Materiais de limpeza e outros produtos necessários para a manutenção do condomínio.
- Salários dos colaboradores, vale-transporte e refeição entre outros, contribuição previdenciárias – FGTS, INSS;
- Seguro predial;
- Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas ordinárias, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.
Já as despesas extraordinárias são todos os gastos que não estejam ligados à rotina do condomínio, ou seja, todas as despesas que surgem de forma eventual e que não foram previstas no orçamento.
O artigo 22, parágrafo único da Lei do Inquilinado dispõe se tratar de despesas extraordinárias:
- Gastos com decoração e paisagismo nas áreas de uso comum;
- Instalação de equipamentos de segurança e contra incêndios;
- Pintura de fachadas e outros detalhes relacionados à conservação da estrutura;
- Reformas na parte elétrica e hidráulica, bem como outras estruturas para manter o local apto para residir;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- Constituição de fundo de reserva.
A Lei do Inquilinato determina que as despesas extraordinárias do condomínio são de responsabilidade do locador. Além disso, despesas como indenizações trabalhistas e previdenciárias e a reposição do fundo de reserva também são destinadas ao locador desde que aconteçam em data anterior ao início da locação do imóvel.
Já as despesas ordinárias são de responsabilidade do locatário.
Na prática, considerando que ambas as cobranças, despesas ordinárias e extraordinárias, são feitas em parcela única mensal para repasse ao condomínio, as partes precisam acordar como se dará o abatimento do valor pago a maior pelo locatário ou o reembolso do locador.
Pode-se incluir tratativa sobre o assunto no próprio contrato de locação.
Abaixo, segue uma tabela com um breve resumo:
| TAXAS DE RESPONSABILIDADE DO LOCADOR | TAXAS DE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO |
| Taxa de Reserva de Imóvel | Seguro Contra Incêndio, desde que haja disposição contratual |
| Taxas referente à locação (aferição de idoneidade e para elaboração contratual) | Taxas e Tributos, desde que haja disposição contratual |
| Taxa de Administração do Imóvel | Contas de Consumo (água, luz, internet) |
| Elaboração de Laudo de Vistoria Inicial | Taxa de Condomínio – despesas ordinárias |
| Taxa de Condomínio – despesas extraordinárias |
Em se tratando de um país de dimensão continental, o locatário poderá se deparar com diferentes aplicações de valores e nomenclaturas.
Vale ressaltar que, em todas as relações contratuais, inclusa a relação locatícia, deve-se prevalecer a vontade de ambas as partes, ou seja, não se trata de um contrato de adesão, onde uma parte dita os termos e outra apenas aceita. É sempre possível e presa-se pela negociação dos termos, com o intuito de adequar-se a todas as partes envolvidas.
O ditado “o combinado não sai caro” se aplica perfeitamente aos contratos de locação. Ninguém firma uma relação contratual pensando que terá problema, mas é melhor assegurar, caso precise. Citando outro ditado: “melhor prevenir do que remediar”.
Por isso, sempre é válida a consulta a um advogado especializado em direito imobiliário para revisão e posterior negociação do contrato de locação.
