À medida que o período de férias vai chegando, aumenta a procura por imóveis para Temporada. Embora muitas pessoas pensem que a Locação para Temporada é uma “terra sem lei” e que os proprietários que alugam seus imóveis nessa modalidade podem exigir o que bem entenderem, não é bem assim.
SUMÁRIO:
1- Existe previsão legal para a Locação para Temporada?
2- É necessário um Contrato de Locação por escrito?
3- Qual o prazo máximo para essas locações?
4- Sou obrigado a pagar o aluguel adiantado?
5- É mesmo necessário um Relatório de Vistoria Inicial?
6- Devo me preocupar com a limitação no número de ocupantes do imóvel?
7- Posso levar o meu Pet?
8- E se eu quiser fazer uma festa?
9- O Locador pode impor restrições para fumantes?
10- Podem ser impostas restrições para casais Homoafetivos?
11- Quem é responsável pelo pagamento do condomínio e demais despesas?
12- O que fazer quando terminar o prazo da locação?
Vamos abordar sobre 12 dúvidas frequentes relacionadas à Locação para Temporada.
1. Existe previsão legal para a Locação para Temporada?
A Locação para Temporada encontra amparo na Lei de Locações (Lei 8.245/91), mais especificamente nos artigos 48 a 50, os quais discorrem de maneira simples e direta sobre as principais peculiaridades deste tipo de locação. Entretanto, embora os artigos supracitados tratem especificamente da locação para temporada, existem vários outros artigos da Lei de Locações que também se aplicam à essa modalidade locatícia, os quais regulam diversos aspectos que são comuns aos demais tipos de locações.
2. É necessário um Contrato de Locação por escrito?
Não existe na Lei de Locações a obrigação de que as Locações para Temporada possuam um contrato por escrito. Inclusive, o artigo 47 da referida lei até faz menção a locações residências ajustadas verbalmente, ou seja, sem um contrato por escrito. Desse modo, caso uma locação para temporada seja feita mediante um “contrato verbal”, as condições que tiverem sido negociadas entre o Locador e o Locatário são aquelas que prevalecerão, independente do fato de terem sido escritas ou não. A única exceção seria para o caso de o imóvel estar mobiliado, sendo que nesse caso o parágrafo único do artigo 48 determina que haja uma descrição de todos os móveis e utensílios no contrato de locação. Contudo, considerando as dificuldades que podem caso ocorra algum desajuste no curso da locação, é fortemente recomendável que sempre seja feito um contrato de locação por escrito, independente do fato de o imóvel possuir ou não móveis e utensílios. Na prática, como a grande maioria dos imóveis para temporada são mobiliados, deverá sempre haver um contrato por escrito.
3. Qual o prazo máximo para essas locações?
Embora não exista um prazo mínimo, a Lei de Locações estabelece o período de 90 dias como prazo máximo para uma Locação de Temporada. Caso o Locatário permaneça no imóvel por mais de 30 dias após o período do contrato sem que o Locador se manifeste de modo contrário, a Locação para Temporada será transformada em Locação Residencial por prazo indeterminado e o Locador só poderá pedir o imóvel de volta após 30 meses a contar do início da locação, conforme disposto artigo 50 e seu parágrafo único. Existem, entretanto, algumas exceções em que o Locador poderá pedir o imóvel antes de 30 meses caso a Locação para Temporada seja prorrogada por prazo indeterminado, as quais encontram-se listadas no artigo 47 da referida lei.
4. Sou obrigado a pagar o aluguel adiantado?
Não existe obrigação legal de que o aluguel seja pago de modo adiantado, porém, quase sempre essa é uma exigência nas Locações para Temporada. Isso significa que Locador e Locatário são livres para negociar o prazo para o pagamento. Sendo assim, se o contrato estabelecer que o aluguel de todo o período deverá ser pago antecipadamente, o pagamento adiantado passa a ser uma obrigação contratual, que encontra amparo legal no artigo 48 da Lei de Locações.
5. É mesmo necessário um Relatório de Vistoria Inicial?
Sim, o relatório de vistoria inicial é de suma importância para a proteção tanto do Locador como do Locatário, pois serve para evitar dúvidas na hora de cobrar ou indenizar eventuais danos que tenham ocorrido no imóvel e nos móveis e utensílios que fazem parte da locação. Um relatório de vistoria deve conter fotos nítidas e coloridas, acompanhadas de descrição minuciosa do estado de conservação de tudo o que fizer parte da locação. Mencionar que está tudo em bom estado de conservação não é suficiente e pode dar margem a interpretações subjetivas que não atenderão aos interesses do Locador nem do Locatário. O relatório deve descrever, por exemplo, eventuais arranhões em móveis, cerâmica trincada, porta do armário sem o puxador, tampa do vaso sanitário com manhas, marcas de sujeira na parede do corredor, porta da geladeira que não fecha etc.
6. Devo me preocupar com a limitação no número de ocupantes do imóvel?
Com certeza! Embora não seja raro encontramos contratos de locações residenciais que possuem limitação no número de ocupantes do imóvel, limitar o número de ocupantes em uma Locação para Temporada é uma das práticas mais comuns nesse tipo de locação. Como a Lei de Locações não traz nenhuma regra sobre a quantidade de pessoas que podem ocupar um imóvel alugado, o Locador e o Locatário, se desejarem, são livres para negociar o número máximo de pessoas que poderão ocupar o imóvel. Caso o número de ocupantes ultrapasse o limite estabelecido em contrato, terá ocorrido uma infração contratual. Isso não significa que você não poderá receber visitas no imóvel, pois tais pessoas não seriam consideradas ocupantes. Entretanto, é preciso estar atento ao que for estabelecido em contrato, pois podem ser inseridas cláusulas restritivas em relação à visitantes no imóvel.
7. Posso levar o meu Pet?
Como muitas pessoas consideram seus animais de estimação como “membros da família”, esclarecer essa questão com o Locador antes da assinatura do contrato é de suma importância. Assim como a Lei de Locações não traz nenhuma regra sobre a quantidade de pessoas que podem ocupar um imóvel alugado, não existe também qualquer previsão legal que trate sobre a possibilidade ou não de se levar animais para uma locação para temporada. Nesse caso, Locador e Locatário poderão negociar livremente sobre o assunto. É importante destacar que, em caso de locações em condomínios, o contrato de locação deve estar em harmonia com o Regimento Interno. Ou seja, se o Condomínio proíbe a presença de Pets, essa regra deverá ser obedecida mesmo que o contrato de locação autorize a entrada de animais de estimação no imóvel. Por isso você deve sempre pedir uma cópia do Regimento Interno antes de assinar o contrato de locação para temporada quando o imóvel estiver localizado em um condomínio. Outro ponto importante é que fique muito bem esclarecido no contrato de locação quantos pets poderão ser levados para o imóvel, inclusive o tipo de animal. Isso evitará problemas especialmente para aqueles que possuem animais exóticos. Afinal de contas, nem todo mundo se sente à vontade de dividir um elevador com alguém carregando uma cobra enrolada no pescoço!
8. E se eu quiser fazer uma festa?
As festas são, geralmente, uma questão delicada em contrato de locação para temporada. Independentemente do que diz o contrato, existem leis que devem ser seguidas. As leis que regulam os horários de sossego e a limitação do barulho geralmente são Leis Municipais e podem ser facilmente localizadas em pesquisas pela internet. É importante lembrar também que, em caso de imóveis localizados em condomínio, o regimento interno também deverá ser respeitado. Outro ponto que não pode ser esquecido é a questão de eventuais limitações impostas no próprio contrato de locação, que deverão ser respeitadas pelo Locatário. Caso o contrato proíba a entrada de visitantes e/ou a realização de festas com música e outras peculiaridades, estas regras deverão ser respeitadas. Infringir o contrato, o regulamento interno (se houver), e/ou a lei pode acarretar a rescisão do contrato de locação e a aplicação de multas. Portanto, Locador e Locatário devem deixar bem claro no contrato de locação o que pode e o que não pode em relação à festas e entrada de visitantes no imóvel.
9. O Locador pode impor restrições para fumantes?
Novamente estamos diante de uma situação que Locador e Locatário têm total liberdade para decidir sobre eventuais restrições do uso de fumo no interior do imóvel. Caso o Locador não deseje que os ocupantes do imóvel fumem dentro do mesmo, isso deverá estar disposto no contrato de locação de maneira clara e em destaque. Não custa lembrar também que, caso o imóvel esteja localizado em um condomínio, talvez existam normas quanto ao fumo em áreas comuns. Nesse caso, o Regimento Interno deve ser consultado antes da assinatura do contrato de locação para que o Locatário esteja plenamente ciente de eventuais regras que deverá seguir. É comum também que Leis Municipais tratem da questão do fumo em áreas comuns de condomínios. Nesse caso, seria interessante também consultar essas leis para evitar dissabores após a assinatura do contrato.
10. Podem ser impostas restrições para casais Homoafetivos?
Não, pois qualquer tipo de preconceito por parte do Locador quanto à orientação sexual dos Locatários e/ou daqueles que irão ocupar o imóvel poderá ser considerado crime, de acordo com o atual entendimento do Supremo Tribunal Federal que, no dia 13 de junho de 2019, durante julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade por Omissão nº 26 e do Mandado de Injunção nº 4733, o Plenário do STF equiparou a homofobia e a transfobia como crimes de racismo. Conforme a decisão do Supremo Tribunal Federal, “praticar, induzir ou incitar a discriminação ou preconceito” em razão da orientação sexual da pessoa poderá ser considerado crime, com pena de um a três anos, além de multa. Caso haja divulgação ampla de ato homofóbico em meios de comunicação, como publicação em redes sociais, por exemplo, a pena será de dois a cinco anos, além de multa. Considerando que a decisão do STF se deu devido a uma ausência de lei sobre o assunto, a decisão também determina que a aplicação da pena de racismo valeria até o Congresso Nacional aprovar uma lei sobre o tema. Considerando que até o presente momento o Congresso não aprovou lei sobre o tema, o entendimento do Supremo Tribunal Federal continua em vigor. Porém, considerando que “pau que bate em Chico, bate em Francisco” caso os referidos atos preconceituosos partam do Locatário e/ou dos demais ocupantes do imóvel, estes poderão ser punidos da mesma forma. Por isso, é preciso muito respeito ao lidar com esse tipo de situação. A lei protege a todos os envolvidos na locação, ou seja, Locador, Locatário, ocupantes e, eventualmente, até os condôminos.
11. Quem é responsável pelo pagamento do condomínio e demais despesas?
Locador e Locatário são livres para negociar quem será o responsável pelas despesas de condomínio, se houver, bem como pelos gastos de água, energia, internet e IPTU. É muito importante que o Contrato de Locação seja bem específico em relação a quem vai pagar cada um dos referidos gastos. Caso não haja previsão contratual sobre quem terá que pagar as referidas despesas, prevalecerá o que está disposto nos artigos 22 e 23 da Lei de Locações, os quais estabelecem que o Locador é obrigado a pagar o IPTU e as despesas extraordinárias de condomínio e o Locatário é o responsável pelas despesas ordinárias de condomínio e pelas contas de consumo (água, energia, internet etc.)
12. O que fazer quando terminar o prazo da locação?
Ao final do prazo estipulado em contrato, com o imóvel já desocupado, deve ser feita uma vistoria final no imóvel para que seja verificado se o imóvel está nas mesmas condições do início da locação. As partes devem assinar então um Termo (o nome não importa) no qual conste que as chaves estão sendo devolvidas e que Locador e Locatário declaram que não há qualquer pendência em relação à locação, dando, reciprocamente, quitação total do contrato de locação. Na hipótese de que sejam identificados danos no imóvel ou nos móveis, as Partes podem chegar a um acordo em relação ao valor que o Locatário deve indenizar o Locador. Se o pagamento dessa indenização não for realizado de imediato pelo Locatário, o Termo a ser assinado pelas partes deverá constar que a quitação será automaticamente concedida após o pagamento do valor da indenização por parte do Locatário.
Como se vê, a locação por temporada possui algumas peculiaridades que exigem bastante atenção, tanto do Locador como do Locatário, a fim de evitar que um período que deveria trazer uma renda justa para o Locador e momentos de descanso e lazer para o Locatário se transforme em um pesadelo!
