A aquisição de imóvel na planta, ou seja, aquele imóvel que ainda está em fase de construção ou será construído, é uma alternativa muitas vezes vantajosa para aqueles que desejam realizar o sonho de ter a casa própria ou até mesmo como forma de investimento no mercado imobiliário.
Entretanto, como ocorre em todos os negócios, essa modalidade de aquisição de imóvel também possui riscos a serem observados.
Diante disso, é fundamental que o comprador conheça a fundo como adquirir um imóvel na planta: etapas, formalidades e parâmetros.
Assim, esse artigo visa esclarecer o processo de compra de imóvel na planta, para que você se sinta mais seguro e avalie se essa modalidade de compra atinge suas expectativas.
- Como funciona a compra de um imóvel na planta?
Como o próprio nome sugere, a aquisição de imóvel na planta consiste na compra de um apartamento ou casa, ainda em etapa de construção, seja antes ou durante a fase de obra, mas desde que ainda não finalizada.
Assim, essa modalidade de compra de imóvel compreende a aquisição de um bem futuro, ou seja, algo que ainda não existe.
O Código Civil, no artigo 483, permite essa modalidade de compra, já que prevê a possibilidade de compra e venda de objeto coisa atual ou futura.
O negócio é normalmente formalizado através de um contrato de compra e venda, por meio do qual o comprador adquire o direito real de aquisição sobre o imóvel. Aqui, vale ressaltar que esse direito surge somente após o registro do contrato na matrícula do imóvel, junto ao Registro de Imóveis competente.
Assim, quando finalmente o comprador quitar o valor integral ajustado, terá direito à escritura definitiva para ser levada à registro e, assim, ter a propriedade do imóvel em seu nome.
A compra de um imóvel na planta também pode se dar de outras formas, como uma escritura pública de compra e venda definitiva, para o caso de pagamento à vista ou após quitar o valor integral da promessa de compra e venda. É com essa escritura que, posteriormente, é possível solicitar o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Por fim, é possível ainda que a compra se dê por intermédio de um contrato de financiamento, que tem caráter de escritura pública, sendo elaborado e redigido pelo banco que concede o empréstimo, normalmente constando o próprio imóvel como garantia em caso de inadimplemento.
- O que avaliar ao comprar um imóvel na planta?
Existem alguns cuidados ao comprar um imóvel na planta que são necessários. Afinal, o mercado não é uniforme e, infelizmente, nem todas as empresas envolvidas no processo são idôneas. Não é incomum vermos notícias sobre pessoas que foram lesadas por comprar um imóvel na planta. Casos como atraso na entrega da obra, vícios construtivos, incorporações sem alvará e registro são alguns exemplos.
Portanto, quem está planejando comprar imóvel na planta deve ficar alerta.
A pesquisa da construtora e incorporadora é uma das etapas mais importantes do processo de compra.
Por isso, é interessante o comprador verificar todo o histórico profissional da construtora, como se ela possui um nome representativo no mercado e se cumpriu com a entrega de obras no passado.
Sites como “Reclame Aqui” são de fácil acesso e fornecem dados básicos para iniciar a pesquisa. Vale também procurar por indicações de pessoas que já compraram no passado, principalmente pessoas próximas e conhecidas.
Além disso, é importante fazer uma busca no nome da construtora e da incorporadora junto aos cartórios de protestos e distribuidores cíveis da justa estadual e federal, inclusive Justiça do Trabalho, para saber se existem ações ou protestos contra empresas. Também deve ser obtida a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.
Sanadas as dúvidas quanto à construtora e incorporadora, o comprador deve se atentar à documentação da construção em si. Neste caso, pode-se verificar o terreno onde o prédio será construído, junto ao Registro de Imóveis, e averiguar em nome de quem está registrado. Deve-se verificar ainda se pesam algum ônus sobre o imóvel, como penhora e hipotecas, bem como consultar junto à Prefeitura Municipal se os impostos estão em dia.
Por fim, o comprador pode verificar se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número do registro e o cartório.
Caso haja dúvidas sobre eventuais resultados da pesquisa, é importante consultar um advogado especializado em direito imobiliário para uma busca ainda mais aprofundada e entender os riscos de firmar um negócio jurídico.
- Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel na Planta
É importante saber que toda oferta realizada pelas construtoras, incorporadoras, corretoras de imóvel e congêneres de futura obra comporão o contrato firmado.
Assim, aquele panfleto e propagandas nos veículos de comunicação (rádio, TV, mídias sociais, internet) englobarão o contrato e não podem ser ignorados no momento da elaboração e análise do contrato.
Neste documento, deve constar as seguintes informações:
- Dados do incorporador e do vendedor
- Valor total do imóvel
- Forma de pagamento ou de financiamento
- Periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste;
- Local de pagamento
- Penalidades no caso de atraso no pagamento de parcelas (não pode ultrapassar a 2%)
- Valor do sinal antecipado
- Indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, comum, de garagem, etc.)
- Demais condições prometidas pelo vendedor
Além das informações listadas acima, é importante anexar ao contrato o Memorial Descritivo, constando tudo o que o imóvel deverá ter depois de pronto, inclusive, no que se referir a acabamento.
Exija, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo as firmas de todas as assinaturas.
Por fim, é de suma importância que haja o registro do Contrato de Promessa de Compra no cartório de registro de imóveis competente, a fim de tornar a compra pública e evitar reclamações de terceiros interessados.
- Irregularidades mais comuns praticadas pelas construtoras e incorporadoras:
Na prática, é comum verificar algumas irregularidades nos contratos elaborados por construtoras, incorporadoras e corretoras, se valendo da falta de conhecimento do comprador.
Ainda que informem do contrário, o contrato firmado entre as partes deve representar a realidade da negociação, estando expressa todas as negociações tidas entre as partes. Por isso, evite que as negociações sejam apenas de forma verbal, insistindo na inclusão de cláusulas no contrato para formalizá-las.
Se atente aos seguintes pontos:
a) Ausência de fixação do prazo de entrega da obra
O Código de Defesa do Consumidor impõe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem ele não se pode falar em vencimento da obrigação, que é o termo final do prazo, a partir do qual a obrigação passa a ser exigível.
Assim, é imprescindível que o consumidor se atente no momento da contratação para que essa informação se faça constar no contrato.
b) Inexistência de multa contratual por atraso na entrega da obra
Com efeito, de nada serve ao consumidor ter um prazo fixado pelo fornecedor se o desrespeito a esse prazo não resultar para o fornecedor faltoso em consequência efetiva e simétrica às sanções previstas para as faltas do consumidor.
c) Repasse das despesas de corretagem ao comprador
Via de regra, a obrigação de pagamento das despesas de corretagem é da parte vendedora, que efetivamente contrata os serviços de tais profissionais, ou de uma imobiliária, para intermediar e lhe assessorar na venda das unidades imobiliárias.
O entendimento majoritário dos tribunais tem sido pela impossibilidade de repasse desse ônus à parte compradora, a não ser que haja disposição transparente em contrário no contrato assinado pelas partes.
Os efeitos de um repasse ou cobrança indevida dessas comissões pode gerar a devolução ao consumidor na forma dobrada, conforme artigo 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor.
d) Cobrança de Condomínio e IPTU antes da averbação das construções no cartório de registro de imóveis ou entrega das chaves:
O Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a legislação que rege as incorporadoras definem que a responsabilidade pelo pagamento da manutenção das áreas comuns do empreendimento, bem como pelo IPTU do imóvel será da Incorporadora, até que esta cumpra integralmente suas obrigações, quais sejam, a averbação do habite-se no Ofício de Imóveis competente e a entrega do imóvel nos termos e condições da oferta e do memorial descritivo.
É habitual que algumas Incorporadoras marquem a Assembleia de instalação do condomínio antes mesmo que o próprio habite-se esteja averbado. Tal conduta tem motivação óbvia, qual seja, transferir o quanto antes as despesas de manutenção do empreendimento, bem como o IPTU dos imóveis para os compradores.
Entretanto, não há que se falar em instalação e condomínio se os próprios imóveis não foram individualizados e discriminados no Registro de Imóveis competente.
- É possível questionar as cláusulas do contrato após a assinatura pelas partes?
Como demais contratos, é possível que o contrato seja revisado por iniciativa dos envolvidos ou por decisão judicial.
A primeira hipótese é simples e reflete a liberdade fundamental que toda pessoa tem para estabelecer relações contratuais. Havendo interesse comum entre ambas as partes, é possível elaborar um documento para formalizar a negociação (Aditivo Contratual).
Por outro lado, caso não seja alcançado um acordo, muito comum na relação envolvendo Construtoras e Incorporadoras, a revisão será somente autorizada por meio de ação judicial própria para este fim.
Promover a alteração por meio do Poder Judiciário pode ser mais difícil e demorado, mas é possível já que, acima da manutenção do negócio, temos outros princípios a proteger, como a função social do contrato.
Assim, caso o contrato esteja em desacordo com a boa-fé dos objetivos iniciais ou ocorra qualquer infração à lei ou até mesmo ao próprio contrato, é possível conquistar a revisão.
- O que acontece se houver um atraso na entrega da obra?
Como dissemos, é comum a omissão da multa em caso de atraso na entrega da obra, uma prática ilegal perante a legislação vigente.
A lei concede às incorporadoras e construtoras um prazo de carência de até 180 dias corridos, após o período estabelecido no contrato para a entrega do imóvel. Contudo, esse prazo deve ser expressamente pactuado, de forma clara e destacada no contrato firmado entre as partes.
Se o imóvel for entregue dentro do prazo de carência, não haverá qualquer penalidade ou consequência.
No caso de descumprimento ainda no período de carência, o comprador terá duas opções:
- Caso o desejo do comprador seja manter o imóvel, terá direito ao recebimento de uma indenização por cada mês de atraso do bem;
- Desistência do negócio, solicitando a resolução do contrato, com devolução integral dos valores pagos atualizados e mais multa contratual.
- Diferença de metragem do Imóvel
A existência de uma pequena diferença quanto à metragem prometida e a entregue é permitida, mas segundo o artigo 500, §1º do Código Civil, essa diferença pode ser de até 5% na metragem total do imóvel.
Sobre esse tema, o STJ firmou o entendimento de que a diferença ínfima a menor na metragem não inviabiliza ou prejudica a utilização do imóvel para o fim esperando, não autorizando a resolução contratual, ainda que a relação se submeta às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
É fundamental verificar as cláusulas do contrato firmado entre as partes, em especial, para verificar se há previsão de tolerância para pequenas diferenças nas dimensões do projeto, o que pode tornar perfeitamente aceitável a diferença de metragem do imóvel.
- O que acontece se eu desistir da compra na planta?
A Lei do Distrato Imobiliário define os percentuais de retenção em caso de desistência da pessoa que se comprometeu a adquirir unidades imobiliárias em incorporação. Enquanto a lei estabelece uma retenção de até 50% do valor pago pelo comprador, os tribunais vinham decidindo em favor dos consumidores, permitindo a devolução de quantias bem maiores, entre 75% e 90%.
Isso porque a mencionada lei prevê que, nos casos em que a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação, a multa compensatória pode ser estabelecida em até 40% do valor pago pelo comprador, desde que prevista em contrato. Além disso, o incorporador deve restituir os valores pagos com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.
Embora haja divergências na interpretação da lei, especialmente quanto à flexibilização da cláusula de retenção, qualquer determinação diversa do que foi estabelecido no contrato, o comprador deverá ingressar com um processo judicial, onde cada caso é analisado individualmente.
Por isso, é fundamental que o comprador de uma unidade imobiliária em construção esteja ciente das regras e das consequências previstas na legislação vigente.
- O que fazer quando o acabamento do imóvel tem uma qualidade inferior do que foi proposto?
Como dito anteriormente, no momento da negociação, é comum inúmeras promessas quanto ao imóvel, inclusive quanto à qualidade de materiais, e não ser a realidade no momento da entrega.
Assim, é importante a exigência da apresentação do Memorial Descritivo no momento da assinatura do contrato de promessa de compra e venda para que, quando do recebimento das chaves, o comprador possa vistoriar o imóvel e garantir que a entrega se deu como prometido.
Se houver divergência entre promessa e entrega, o consumidor lesado poderá optar por:
- Rescindir o contrato e receber os valores pagos de volta;
- Obter abatimento do preço
- Obrigar a construtora a cumprir o contratado, independentemente de ser indenizado por eventuais danos materiais ou morais que vier a sofrer.
Vale lembrar que o prazo de garantia dos bens imóveis é de 5 anos a contar da data da respectiva aquisição e não abrange, naturalmente, a depreciação do imóvel que resulte do mau uso ou da falta de manutenção.
Assim, dentro do prazo de cinco anos, temos o prazo de 1 ano para comunicar ao vendedor os defeitos do imóvel, prazo este que se conta a partir do momento em que o comprador tenha conhecimento do defeito.
A comunicação deve ser feita por escrito, através de carta registrada com aviso de recebimento, de modo a que o comprador fique com uma prova da denúncia do defeito.
- Conclusão
Menor preço, valorização do imóvel e menor custo de manutenção são apenas algumas razões que explicam a grande procura pelas compras de imóveis na planta. Porém, caso não seja feito com cuidado, pode trazer grande dor de cabeça ao comprador.
Por isso, é importante que o comprador não feche nenhum negócio movido pela emoção. Leve todos os contratos e documentos par casa para ler, sem a pressão de vendedores, atento aos valores e taxas inclusas no documento.
Também é imprescindível a consulta à um advogado especialista em direito imobiliário, que poderá auxiliar e até negociar cláusulas para lhe assegurar tranquilidade na realização do sonho da casa própria.
