Parece brincadeira, mas não é.
Se você é proprietário de algum imóvel em condomínio, sabe que poucas coisas na vida mexem tanto com o equilíbrio e o bom senso das pessoas.
Nós sabemos que para morar ou trabalhar num imóvel em condomínio, precisamos estar dispostos a conviver com diversas pessoas, que na maioria das vezes têm interesses e necessidades bem diferentes das nossas.
Pensando nisso, resolvemos esclarecer 4 situações que ocorrem com certa frequência e orientar como o condômino deve agir quando se vê envolvido em alguma delas.
Vamos lembrar que existem diversos outros problemas, e ficaremos felizes em ajudá-los a solucioná-los, mas por ora, focaremos nos seguintes:
- De quem é a responsabilidade pelos danos causados por pets no condomínio?
Quem tem, ama, e sabe o quanto um animal de estimação é importante na vida e na família das pessoas, sendo considerado, inclusive, um membro da família, de modo que confusões que envolvem animais de estimação podem ser o início de uma guerra entre vizinhos e com o condomínio.
Imaginem a seguinte situação[1]: o condômino, Paulo, estava na área comum do condomínio juntamente com seus cães. Outro condômino, Pedro, caminhava na rua com seu cão. Quando Pedro entrou no condomínio, rapidamente seu cão correu pela área comum em direção aos cães de Paulo. Pedro não tomou qualquer providência para impedir que seu cão corresse. Os cães de Paulo acabaram sendo atacados e um deles veio a óbito. Um importante dado: todos os cães não usavam coleira mesmo havendo regra expressa prevista em documentos internos do condomínio e os condôminos tinham ciência de tais regras.
Qual a responsabilidade dos donos dos cachorros? Será que o condomínio tem responsabilidade sobre esse fato?
O Código Civil, em seu art. 936, prevê que o dono, ou detentor, do animal ressarcirá o dano por este causado, se não provar culpa da vítima ou força maior.
Chamamos isso de responsabilidade objetiva pois não é preciso perquirir a culpa do dono ou do detentor, bastando que aconteça uma ligação (nexo de causalidade) entre a causa/fato (ataque do animal) e o dano decorrente desse fato (no caso, a morte de um dos cães).
Essa responsabilidade será excluída apenas se houver culpa exclusiva da vítima ou a ocorrência de força maior. Temos como exemplo de culpa exclusiva da vítima a sua entrada sem autorização na residência dos donos de algum animal que a ataca[2] e a força maior seria caraterizada pela ocorrência de um evento previsível, mas inevitável.
Assim, a vítima terá que provar o dano e que esse dano foi causado por determinado animal. E a defesa do dono do animal que atacou e provocou o dano deverá provar que ocorreu culpa exclusiva da vítima ou que ocorreu força maior.
Voltando ao caso: considerando que não ocorreram as causas de exclusão de responsabilidade, Pedro tem responsabilidade objetiva e deverá arcar com os danos causados pelo seu animal de estimação.
Mas e o condomínio? Considerando que havia regra expressa no sentido de que todos os animais deveriam transitar pelas áreas do condomínio apenas com o uso de coleiras, ao permitir que animais transitassem sem coleira, o condomínio foi negligente no cumprimento de suas próprias regras e participou do triste fato que ocasionou a morte de um dos cães, sendo corresponsável.
Diversas outras situações podem ocorrer envolvendo animais de estimação, algumas mais graves, outras nem tanto, mas, o dever do cuidado atribuído ao dono ou detentor do animal deverá ser sempre observado. Com relação à responsabilidade do condomínio, esta deverá ser verificada caso a caso e, como vimos, o condomínio pode sim, a depender do caso, ser responsabilizado.
- O que fazer com o condômino que tem conduta antissocial?
Certa vez, minha vizinha me disse que vizinhos são os nossos primeiros parentes, pois se acontece algo conosco, basta chamá-los para que nos ajudem. Concordei com ela já que temos uma relação muito boa e podemos contar uma com a outra. Mas, nem sempre é assim…
A conduta antissocial está descrita no parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil que prevê que o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Isso quer dizer que a conduta deve ser 1) reiterada e 2) incompatível com a convivência com os outros vizinhos.
O antissocial é, então, aquela pessoa que desrespeita as limitações normais que existem em ambientes coletivos e esquece que o seu direito termina quando começa o do outro, violando simples princípios de convivência social, apresentando um comportamento insuportável.
Podemos listar algumas exemplificações de condutas antissociais que podem se manifestar das mais variadas formas, sendo que as mais comuns são a desobediência das regras do condomínio:
– As perturbações do sossego;
– A algazarra;
– Colocação de lixo e resíduos em locais inapropriados;
– O desleixo no fechamento de portões de entrada do condomínio,
– A ocupação de espaços comuns com veículos ou objetos pessoais,
– A permissão do ingresso de pessoas duvidosas,
– O exercício de atividades profissionais em prédio de uso exclusivamente residencial,
– As posturas inconvenientes como as bebedeiras nas áreas comuns,
– A utilização do apartamento para a prostituição ou o comércio/uso de drogas,
– As brigas e discussões no seio familiar a ponto de gerar incômodos e intranquilidade aos moradores de outras unidades.
– Um morador alcoólatra, que chega diariamente bêbado no prédio e causa confusões na portaria e em outras áreas internas;
– Uma moradora histérica que passa o dia gritando com os filhos nas áreas comuns do prédio;
– Um filho que é baterista e toca instrumentos musicais até altas horas da noite;
– Uma moradora que namora um traficante, o qual passa a ter livre acesso no edifício[3].
Esses são apenas exemplos de condutas antissociais e, infelizmente, as vemos com certa regularidade em nossos condomínios e que abalam o relacionamento entre vizinhos, tornando a convivência insustentável.
Nesses casos, a própria lei determina que poderá ser aplicada uma multa correspondente ao décuplo (10 vezes) do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia e isso quer dizer que o síndico pode aplicar a penalidade, que permanecerá enquanto a assembleia não a afastar.
Importante mencionar que havendo, no ato constitutivo ou no regimento Interno do condomínio, procedimento para aplicação dessa multa, o trâmite deverá ser observado sob pena de nulidade. E o direito de defesa e contraditório deverá ser observado em todos os casos.
Mas e quando apenas multar não resolve o problema do comportamento antissocial?
Alguns julgados vêm sinalizando a possibilidade de exclusão do condômino no caso em que é a única opção para conter os abusos do direito de propriedade.
O Tribunal de Justiça de São Paulo recentemente manteve sentença que determinou a desocupação do imóvel no prazo de 60 dias num caso em que ocorria reiteradamente comportamento antissocial e agressivo. Restou comprovado que ocorriam ameaças de agressão física, inclusive contra crianças, gritarias, xingamentos, pichações. Importante mencionar que o poder judiciário levou em consideração a resistência da condômina em alterar seu comportamento, que causava temor aos demais condôminos[4].
Claro que a exclusão ou afastamento do condômino é medida extrema, mas vêm sendo tomada para fazer cessar abusos do direito de propriedade.
- A construtora pode pagar valor menor de taxa condominial das unidades que ainda não vendeu?
Imagine a seguinte situação: uma construtora construiu um prédio contendo 20 andares, com 4 apartamentos por andar, totalizando 80 apartamentos. A construtora, após entrega do empreendimento e tendo vendido 40 apartamentos, convocou uma assembleia geral com os condôminos para regulamentar o condomínio por meio da aprovação da convenção de condomínio, que previa uma taxa condominial de R$ 500,00.
Quem é responsável pelo pagamento das unidades que ainda não foram comercializadas? A construtora, pois, é a titular da unidade e responsável pelo pagamento de todos os valores relativos às unidades não vendidas.
Pode a construtora propor na convenção de condomínio que as unidades autônomas ainda não comercializadas ou que estejam na posse da construtora somente pagarão 50% da taxa de condomínio? Não! O poder judiciário entende que é nula a cláusula de convenção outorgada pela própria construtora que prevê a redução da taxa condominial das suas unidades imobiliárias ainda não comercializadas[5].
A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros, entre outros[6].
Assim, a taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva para que se tenha um valor devidamente provisionado para uma emergência.
De modo que a redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002.
E como se dá a divisão do valor da taxa condominial? Em regra, a divisão é feita na proporção das frações ideais. Mas a convenção pode dispor de forma diversa? Sim! Desde que não se crie benefícios para uns em detrimento de outros condôminos já que deve haver uma proporcionalidade na divisão das despesas do condomínio.
- Meu imóvel pode ser penhorado por dívida do condomínio? Mesmo sendo bem de família?
Imagine a seguinte situação: Adriano estava caminhando na rua, quando foi atingido por uma pastilha que de descolou da fachada do prédio. Ele se machucou e ajuizou uma ação de indenização por danos morais e materiais. Julgada procedente a demanda, Adriano iniciou o cumprimento de sentença contra o condomínio, mas inexistia patrimônio do condomínio para satisfação do crédito.
Diante disso, pode Adriano pedir que os condôminos respondam pelos débitos? Sim, os condôminos podem ser chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal.
O Código Civil prevê no art. 1.315 que o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Isso quer dizer que todos os condôminos são responsáveis de forma solidária pela manutenção do condomínio, sendo também responsáveis pelas condenações que recaiam sobre o condomínio, claro que na proporção de sua parte.
Então, se a condenação foi de R$ 50.000,00 e existem 10 condôminos, cada condômino será responsável por R$ 5.000,00.
Mas e se o condômino também não tiver como pagar essa condenação? Pode seu imóvel ser penhorado? Sim, o bem residencial da família é penhorável para atender às despesas comuns de condomínio, que gozam de prevalência sobre interesses individuais de um condômino[7]. É que a lei 8099/90 que prevê a impenhorabilidade do bem de família traz uma ressalva expressa:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
IV – Para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.
O entendimento dos tribunais é no sentido de que taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar incluem as despesas condominiais. Assim, o bem pode ser constrito para responder pelas dívidas que dele se originaram, para evitar que os outros condôminos tenham que arcar com a dívida alheia.
Importante mencionar que devem ter sido esgotadas todas as possibilidades de penhora de bens do condomínio para que se atinja os bens dos condôminos e essa medida deve ser excepcional.
Uma última pergunta: quando aconteceu esse acidente, eu não era condômino. Eu posso ter que responder por essa condenação? Sim! Nos termos do art. 1.345 do Código Civil, a adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Isso se chama obrigação propter rem, obrigação que segue com o imóvel, que se transmite ao sucessor.
Diante dessas 4 situações, deixamos 7 dicas para você, condômino:
- nunca esqueça do seu dever de cuidar do seu bichinho (ou bichão) de estimação;
- siga as regras do condomínio;
- não seja o condômino antissocial e se você se vir enrolado numa situação com um condômino antissocial, chame testemunhas para presenciarem os fatos;
- sempre ou quase sempre esteja presente nas reuniões de condomínio. Eu sei que são chatas, mas é preciso que você esteja lá para que sua voz seja ouvida e que sua opinião seja levada em consideração nas decisões.
- Lembre-se do princípio da proporcionalidade: ninguém pode ser beneficiado em detrimento dos outros;
- Antes de comprar um imóvel que faça parte de um condomínio, faça uma busca na internet para saber se existem ações judiciais contra o CNPJ e o proprietário atual;
- Dívida com seus amigos o que você aprendeu hoje e salve para uma consulta quando for necessário!
Muitas vezes nos vemos envolvidos em algumas situações que não sabemos como agir, mas, nosso escritório está aqui para solucionar o que precisar.
Portanto, fique à vontade, a casa é sua!
[1] TJSP; Apelação Cível 1097475-32.2020.8.26.0100; Relator (a): Claudio Hamilton; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 20ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/09/2022; Data de Registro: 06/09/2022
[2] TJRJ; 0011360-25.2008.8.19.0202 – APELAÇÃO 1ª Ementa Des(a). ALEXANDRE ANTÔNIO FRANCO FREITAS CÂMARA – Julgamento: 05/02/2014 – SEGUNDA CÂMARA CÍVEL
[3] Rizzardo, Arnaldo Condomínio edilício e incorporação imobiliária / Arnaldo Rizzardo. – 8. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2021.
[4] (TJSP; Apelação Cível 1016753-16.2017.8.26.0003; Relator (a): José Augusto Genofre Martins; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional III – Jabaquara – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/03/2022; Data de Registro: 29/03/2022)
[5] (REsp n. 1.816.039/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/2/2020, DJe de 6/2/2020.)
[6] (LOPES, João Batista. Condomínio. 10ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 115)
[7] (AgInt no AREsp n. 1.974.007/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/5/2022, DJe de 4/5/2022.)
